COMMENT DÉDUIRE LES INTÉRÊTS D’EMPRUNT LOI PINEL ?

La loi Pinel est un des dispositifs immobiliers locatifs, en vigueur, qui continue à séduire certains investisseurs français. Cela est dû par ses avantages fiscaux, comme la réduction d’impôts sur le revenu, et la déduction des charges, comme les intérêts d’emprunts. En effet, ces derniers font partie des charges réelles déductibles des loyers, en loi Pinel. Mais comment les déduire ?

La déduction des intérêts d’emprunts, c’est quoi ?

En général, une échéance de remboursement, d’emprunt, est composée de deux parties. D’une part, celle du capital, qui correspond au remboursement d’une partie du montant emprunté lui-même, et d’autre part, la partie « intérêts ». Ainsi, cette dernière concerne, non seulement, les intérêts proprement dits, mais aussi les frais d’emprunt, comme :

• les frais de constitution de dossier, et frais d’inscriptions hypothécaires ;
• frais, ajoutés, par les organismes de crédit au montant des intérêts ;
• commission d’engagement, agios et taxes ;
• primes du contrat d’assurance, décès-invalidité souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt (décès-invalidité, perte d’emploi).

En général, dans la plupart des cas, ces charges représentent entre 2%, et 5%, du coût total de l’investissement.

Pour être admis en déduction des intérêts d’emprunts, en loi Pinel, il faut que les intérêts d’emprunts répondent aux conditions suivantes :

• l’emprunteur ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés ;
• les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par l’emprunteur bailleur, au cours de l’année d’imposition ;
• la déduction doit être justifiée.

Mécanisme de la déduction des intérêts d’emprunt pour la déclaration d’impôt ?

Concernant la déclaration des revenus fonciers, en loi Pinel, l’investisseur a la possibilité de déduire, du montant des loyers déclarés au service fiscal, les intérêts d’emprunts. Cette démarche est relativement simple. En effet, pour les biens loués en loi Pinel, l’investisseur doit remplir une déclaration des revenus fonciers 2044, où il indiquera les loyers perçus et les charges déduites. Dans les charges, la ligne 250 montre la ligne à remplir pour les intérêts d’emprunts.

Calcul des intérêts d’emprunts

Pour bien comprendre, on va considérer un cas quelconque. Par exemple, un emprunt de 15 000 €, durant 48 mois au taux de 6% l’an, avec des mensualités de 352,28 €.

D’une façon simple, l’intérêt d’emprunt, c’est la différence entre la somme des mensualités et celle de l’emprunt. C’est-à-dire, (352,28 x 48) – 15 000 = 1919, 04 €. Cette approche est pratique pour comparer rapidement différentes offres de crédit.

Mais pour avoir les intérêts dus chaque mois, on a les formules suivantes :

• 1^ermois = Emprunt x (taux/12) : 15 000 € x (6%/12) = 75 € ;
• 2^èmemois = [Emprunt – (Mensualité – Int.1^ermois) x (Taux / 12) : [15 000 € – (352,28 € – 75 €)] x (6 % / 12) = 73,61 € ;
• et ainsi de suite…

Le total des intérêts pour les 48 mois est de 1 919,04 €. Il faut noter qu’au début, l’emprunteur rembourse beaucoup d’intérêts, mais comme le capital restant dû diminue progressivement, ainsi, les intérêts suivent cette diminution.