COMMENT MARCHE LE DÉFICIT FONCIER ?

Le déficit foncier reste un dispositif de défiscalisation immobilière méconnue par les investisseurs. Cependant, c’est un mécanisme très intéressant, vu qu’il permet de déduire le déficit foncier de son revenu global et de son revenu foncier. Le déficit foncier existe lorsque le montant des travaux, effectués sur un bien, dépasse le montant des loyers perçus. Comment fonctionne alors ce dispositif ? Quelles sont les obligations à suivre pour pouvoir bénéficier des économies d’impôts qu’offre ce produit de défiscalisation ?

 Rappel des avantages du déficit foncier

Comme il a été dit dans l’introduction, le déficit foncier est un mécanisme qui permet, d’abord, de déduire le montant des charges non financières sur le revenu global à déclarer. L’investissement sous le dispositif du déficit foncier est d’autant plus intéressant vu que l’imputation du déficit n’est pas limitée par le plafonnement global des niches fiscales. Il permet ainsi à l’investisseur de cumuler le déficit foncier à d’autres mécanismes de défiscalisation tels que le Pinel, Malraux ou encore la loi sur les monuments historiques. Le mécanisme permet aussi d’imputer, sous quelques conditions, sur le revenu foncier de l’investisseur, dans la limite de 10 700 € par an, les intérêts d’emprunt (charges non financières). Dans la mesure où ce montant excède ce plafond, le surplus peut être imputé sur le revenu foncier, pour les 10 années suivantes. Comme tous dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier permet enfin à l’investisseur de posséder un patrimoine immobilier en bon état tout en bénéficiant d’un avantage fiscal non négligeable.

Les obligations du dispositif

Le déficit foncier s’adresse à tous contribuables français qui veulent investir dans la rénovation ou la transformation d’un bien pour qu’il soit habitable. Ce mécanisme est plus profitable pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est comprise entre 41 et 45 %. Pour bénéficier des avantages du dispositif, le contribuable doit également déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel d’imposition.

Outre ces conditions liées à l’investisseur, le bien doit également respecter certaines exigences. Ainsi, il doit être mis en location, vide, sans interruption, pendant au moins trois ans. La mise en location doit intervenir dès la fin des travaux.

Pour information, les charges non financières pouvant être imputé au revenu global sont les dépenses liées à l’exploitation du bien. Ainsi en est-il des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement. Les taxes foncières, les frais d’assurance ou encore les charges de copropriété rentrent également dans cette catégorie de charge non financière.

L’obligation de déclarer le déficit foncier  

Les investisseurs sous le mécanisme de déficit foncier ne peuvent prétendre aux avantages de ce mécanisme sans en informer l’administration fiscale. Pour déclarer son investissement, le propriétaire bailleur doit remplir le formulaire n° 2044. C’est le résultat foncier qui est à déclarer sous ce formulaire et ce résultat est à reporter sur le formulaire de déclaration de revenus n° 2042. Les déficits fonciers des années antérieures sont quant à eux à inscrire dans la case 4BD du formulaire n° 2042.